TASSE SULLA CASA, DAL 2014 SI CAMBIA…IN PEGGIO. DIECI DOMANDE E RISPOSTE PER TENTARE DI CAPIRE PERCHE’
Pubblicato il 23 dicembre, 2013 in Economia, Politica | Nessun commento »
L’Imu sparisce e diventa TasiL’Imu sulla prima casa sparisce – anche se non del tutto e non per tutti – nel 2013 e ritorna con il nuovo nome di Tasi nel 2014, con il rischio che per molti contribuenti il tributo che prende il posto di quello vecchio risulti più caro. È l’aspetto di maggior rilievo dei cambiamenti fiscali che riguarderanno la casa nell’anno che sta per arrivare, ma non è l’unico perché ai provvedimenti varati negli ultimi mesi dall’esecutivo e alla legge di Stabilità se ne potranno aggiungere a breve almeno due: il primo riguarderà la modifica della Tasi come uscita dalla legge di Stabilità e presumibilmente sarà presentato a gennaio; a immediato ridosso bisognerà sciogliere il nodo del miniconguaglio Imu per le abitazioni principali ubicate in Comuni che hanno deliberato aliquote superiori allo 0,4% e che andrà pagato entro il 24 gennaio. Ma è difficile pensare che ci si fermerà qui: se dobbiamo basarci su quello abbiamo visto quest’anno di aggiustamenti in corsa ne vedremo ancora molti.
1 – È vero che dal 2014 ci sarà un unico tributo legato al possesso e all’occupazione di un immobile?
Da un punto di vista puramente formale questo è vero per chi possiede un’abitazione e vi risiede; vi sarà un nuovo tributo, lo Iuc, che però si articolerà in due distinte voci: la Tasi (Tassa sui servizi indivisibili) e la Tari (Tassa sui rifiuti) e quindi in realtà si tratta di due tasse con presupposti e aliquote ben distinti. Sugli immobili diversi dall’abitazione principale oltre allo Iuc ci sarà ancora l’Imu e per chi possiede un’abitazione non locata nel medesimo Comune in cui ha l’abitazione principale c’è da pagare anche il 50% dell’Irpef sulla rendita catastale dell’immobile: in questo caso i tributi quindi sono addirittura quattro.
2 – La Tasi sull’abitazione principale in buona sostanza appare una versione riveduta e corretta dell’Imu. Quanto costerà ai contribuenti?
La risposta che possiamo dare per oggi difficilmente resterà valida anche nelle prossime settimane. La legge di Stabilità prevede che per il 2014 i Comuni non possano applicare sulle abitazioni principali un’aliquota superiore allo 0,25%, calcolato sul medesimo imponibile dell’Imu. Nulla vieta ai Comuni di applicare anche l’aliquota zero o prevedere detrazioni dall’imposta ma potranno farlo di fatto a loro spese. Se le cose rimanessero così finirebbero per pagare il tributo le abitazioni di basso valore prima esentate, mentre godrebbero di tariffe più basse gli immobili di pregio. Non solo: il meccanismo, lamentano ora i Comuni, è tale da creare mancati incassi per un miliardo e mezzo di euro, non coperti da trasferimenti statali.
3 – La prima rata dello Iuc, comprendente anche la quota Tasi, andrebbe pagata salvo proroghe entro il 16 gennaio, quali cambiamenti saranno probabilmente introdotti?
Le strade per cambiare sono due, entrambe problematiche: la prima consiste nell’aumentare l’importo dei trasferimenti statali con tutte le difficoltà conseguenti per le casse erariali, la seconda invece nel consentire ai Comuni di aumentare l’aliquota massima fino allo 0,35% per il 2014 con la contestuale introduzione di un abbattimento forfettario nell’ordine di 150 euro per immobile, mentre per il 2015 non ci sarebbero ulteriori interventi, perché si potrà comunque salire fino allo 0,6%. La seconda strada garantisce sicuramente gettito ma è impervia dal punto di vista politico, perché a quel punto le differenze con la vecchia Imu sarebbero annullate.
4 – Come funziona la Tasi per gli immobili diversi dall’abitazione principale?
Come dicevamo per tutti questi immobili l’Imu rimane in vigore con le vecchie regole. Per il 2014 è prevista una clausola di salvaguardia: la somma tra aliquota Tasi e aliquota Imu non potrà superare l’aliquota massima dell’Imu, e cioè l’1,06%. E’ una regola che nei grandi Comuni rende di fatto inapplicabile la Tasi perché l’Imu, soprattutto sulle case sfitte, è già al massimo e quindi qui spazi di manovra per trovare nuove risorse per i Comuni non ce ne sono.
5 – Sugli immobili affittati l’Imu è a carico del proprietario. Sarà cosi anche con la Tasi?
L’Imu è un’imposta e colpisce la proprietà, la Tasi una tassa e quindi in teoria dovrebbe essere il corrispettivo di un servizio a carico di chi ne usufruisce. Si è però scelta una strada ibrida, per cui all’inquilino spetta una quota tra il 10% e il 30% del tributo e il Comune potrà determinare all’interno di questo intervallo quanto si dovrà pagare. Così ci potranno essere amministrazioni che chiederanno l’1,06% sulle case affittate, imputando lo 0,96% all’Imu e lo 0,1% alla Tasi, facendo pagare il 10% di quest’ultimo all’inquilino. Altri Comuni invece potranno imputare lo 0,76% all’Imu e lo 0,3% alla Tasi e chiedere all’inquilino un contribuito del 30%. A parità di valore fiscale dell’abitazione l’inquilino del nostro secondo esempio pagherebbe nove volte più del primo.
6 – Quali novità sulla tassazione degli affitti?
Due, più di facciata che di sostanza. Il primo è la riduzione al 15% della cedolare secca sugli immobili locati a canone concordato. Si tratta di affitti stipulati nei capoluoghi di provincia a seguito di accordi tra le organizzazioni dei proprietari, degli inquilini e con i Comuni. Nelle grandi città però, per il livello molto basso dei canoni concordati, in pratica non se ne fanno. Il secondo è l’obbligo della tracciabilità di pagamento dei canoni, un divieto del contante che serve a poco perché chi registra il contratto non può sfuggire alle analisi del Fisco e chi non lo registra continuerà presumibilmente a non farlo.
7 – Come funziona il secondo braccio dello Iuc, la Tari?
Per chi quest’anno ha già pagato la Tares, non dovrebbero esserci sorprese se non quella legate a un eventuale aumento, nell’ordine del 7% dovuto alla necessità di coprire con gli incassi tutti i costi del servizio rifiuti, mentre quest’anno i Comuni potevano stornare una parte dalla fiscalità generale. Chi invece nel 2013 ha pagato sulla base delle tariffe Tarsu corre il rischio di dover sborsare cifre molto diverse. La Tari fa pagare proporzionalmente alla produzione teorica di rifiuti. Penalizzate le famiglie numerose ed gli esercizi pubblici.
8 – È ancora aperta la questione del miniconguaglio Imu di gennaio, chi lo deve pagare?
La questione riguarda i possessori di un’abitazione principale situata in uno dei circa 2.500 Comuni che per il 2013 hanno deliberato aliquote superiori allo 0,4%. A questi proprietari verrà chiesto entro il 24 gennaio di coprire il 40% della differenza tra l’Imu deliberata dal Comune e quella calcolata allo 0,4%. Per evitare questa ultima coda avvelenata dell’Imu sulla prima casa servono allo Stato circa 400 milioni di euro. Spesso le cifre in gioco sono nell’ordine di poche decine di euro e per molti contribuenti non in grado di farsi i calcoli il rischio, se i Comuni non invieranno i bollettini precompilati, è quello di spendere più per la consulenza che per il tributo stesso. Ipotizziamo una casa da 1.000 euro di rendita a Roma (aliquota dello 0,5%) e a Milano (aliquota allo 0,6%). Nella capitale il conguaglio sarà di 67 euro, nel capoluogo lombardo ne serviranno 134.
9 – Da gennaio cambiano anche le imposte sulle compravendite immobiliari. Quali sono le novità?
Nelle compravendite tra privati se è applicabile l’agevolazione prima casa si pagherà l’imposta di registro nella quota del 2% sul valore catastale (rendita moltiplicata per 115,5) con un minimo di mille euro, a questo si aggiungono 100 euro per imposte catastale e ipotecaria. Le regole in vigore fino al 31 dicembre prevedono invece imposta di registro al 3% e imposte catastale e ipotecaria a 336 euro complessivi. Su una casa con rendita mille euro si risparmieranno 1.391 euro (2.400 euro contro le precedenti 3.801). Sulle seconde case si pagherà il 9% di registro sul valore catastale (rendita moltiplicata per 126) più 100 euro per ipotecaria e catastale. La regola in vigore ancora oggi prevede invece un prelievo complessivo del 10% per le tre imposte. Per gli acquisti in cantiere soggetti a Iva aumentano le imposte di registro, catastale e ipotecaria: di conseguenza la loro somma sale a 600 euro contro i 504 attuali.
10 – Che cosa succede per le agevolazioni su ristrutturazioni e riqualificazione energetica?
Da un punto di vista puramente formale questo è vero per chi possiede un’abitazione e vi risiede; vi sarà un nuovo tributo, lo Iuc, che però si articolerà in due distinte voci: la Tasi (Tassa sui servizi indivisibili) e la Tari (Tassa sui rifiuti) e quindi in realtà si tratta di due tasse con presupposti e aliquote ben distinti. Sugli immobili diversi dall’abitazione principale oltre allo Iuc ci sarà ancora l’Imu e per chi possiede un’abitazione non locata nel medesimo Comune in cui ha l’abitazione principale c’è da pagare anche il 50% dell’Irpef sulla rendita catastale dell’immobile: in questo caso i tributi quindi sono addirittura quattro.
La risposta che possiamo dare per oggi difficilmente resterà valida anche nelle prossime settimane. La legge di Stabilità prevede che per il 2014 i Comuni non possano applicare sulle abitazioni principali un’aliquota superiore allo 0,25%, calcolato sul medesimo imponibile dell’Imu. Nulla vieta ai Comuni di applicare anche l’aliquota zero o prevedere detrazioni dall’imposta ma potranno farlo di fatto a loro spese. Se le cose rimanessero così finirebbero per pagare il tributo le abitazioni di basso valore prima esentate, mentre godrebbero di tariffe più basse gli immobili di pregio. Non solo: il meccanismo, lamentano ora i Comuni, è tale da creare mancati incassi per un miliardo e mezzo di euro, non coperti da trasferimenti statali.
Le strade per cambiare sono due, entrambe problematiche: la prima consiste nell’aumentare l’importo dei trasferimenti statali con tutte le difficoltà conseguenti per le casse erariali, la seconda invece nel consentire ai Comuni di aumentare l’aliquota massima fino allo 0,35% per il 2014 con la contestuale introduzione di un abbattimento forfettario nell’ordine di 150 euro per immobile, mentre per il 2015 non ci sarebbero ulteriori interventi, perché si potrà comunque salire fino allo 0,6%. La seconda strada garantisce sicuramente gettito ma è impervia dal punto di vista politico, perché a quel punto le differenze con la vecchia Imu sarebbero annullate.
Come dicevamo per tutti questi immobili l’Imu rimane in vigore con le vecchie regole. Per il 2014 è prevista una clausola di salvaguardia: la somma tra aliquota Tasi e aliquota Imu non potrà superare l’aliquota massima dell’Imu, e cioè l’1,06%. E’ una regola che nei grandi Comuni rende di fatto inapplicabile la Tasi perché l’Imu, soprattutto sulle case sfitte, è già al massimo e quindi qui spazi di manovra per trovare nuove risorse per i Comuni non ce ne sono.
L’Imu è un’imposta e colpisce la proprietà, la Tasi una tassa e quindi in teoria dovrebbe essere il corrispettivo di un servizio a carico di chi ne usufruisce. Si è però scelta una strada ibrida, per cui all’inquilino spetta una quota tra il 10% e il 30% del tributo e il Comune potrà determinare all’interno di questo intervallo quanto si dovrà pagare. Così ci potranno essere amministrazioni che chiederanno l’1,06% sulle case affittate, imputando lo 0,96% all’Imu e lo 0,1% alla Tasi, facendo pagare il 10% di quest’ultimo all’inquilino. Altri Comuni invece potranno imputare lo 0,76% all’Imu e lo 0,3% alla Tasi e chiedere all’inquilino un contribuito del 30%. A parità di valore fiscale dell’abitazione l’inquilino del nostro secondo esempio pagherebbe nove volte più del primo.
Due, più di facciata che di sostanza. Il primo è la riduzione al 15% della cedolare secca sugli immobili locati a canone concordato. Si tratta di affitti stipulati nei capoluoghi di provincia a seguito di accordi tra le organizzazioni dei proprietari, degli inquilini e con i Comuni. Nelle grandi città però, per il livello molto basso dei canoni concordati, in pratica non se ne fanno. Il secondo è l’obbligo della tracciabilità di pagamento dei canoni, un divieto del contante che serve a poco perché chi registra il contratto non può sfuggire alle analisi del Fisco e chi non lo registra continuerà presumibilmente a non farlo.
Per chi quest’anno ha già pagato la Tares, non dovrebbero esserci sorprese se non quella legate a un eventuale aumento, nell’ordine del 7% dovuto alla necessità di coprire con gli incassi tutti i costi del servizio rifiuti, mentre quest’anno i Comuni potevano stornare una parte dalla fiscalità generale. Chi invece nel 2013 ha pagato sulla base delle tariffe Tarsu corre il rischio di dover sborsare cifre molto diverse. La Tari fa pagare proporzionalmente alla produzione teorica di rifiuti. Penalizzate le famiglie numerose ed gli esercizi pubblici.
La questione riguarda i possessori di un’abitazione principale situata in uno dei circa 2.500 Comuni che per il 2013 hanno deliberato aliquote superiori allo 0,4%. A questi proprietari verrà chiesto entro il 24 gennaio di coprire il 40% della differenza tra l’Imu deliberata dal Comune e quella calcolata allo 0,4%. Per evitare questa ultima coda avvelenata dell’Imu sulla prima casa servono allo Stato circa 400 milioni di euro. Spesso le cifre in gioco sono nell’ordine di poche decine di euro e per molti contribuenti non in grado di farsi i calcoli il rischio, se i Comuni non invieranno i bollettini precompilati, è quello di spendere più per la consulenza che per il tributo stesso. Ipotizziamo una casa da 1.000 euro di rendita a Roma (aliquota dello 0,5%) e a Milano (aliquota allo 0,6%). Nella capitale il conguaglio sarà di 67 euro, nel capoluogo lombardo ne serviranno 134.
Nelle compravendite tra privati se è applicabile l’agevolazione prima casa si pagherà l’imposta di registro nella quota del 2% sul valore catastale (rendita moltiplicata per 115,5) con un minimo di mille euro, a questo si aggiungono 100 euro per imposte catastale e ipotecaria. Le regole in vigore fino al 31 dicembre prevedono invece imposta di registro al 3% e imposte catastale e ipotecaria a 336 euro complessivi. Su una casa con rendita mille euro si risparmieranno 1.391 euro (2.400 euro contro le precedenti 3.801). Sulle seconde case si pagherà il 9% di registro sul valore catastale (rendita moltiplicata per 126) più 100 euro per ipotecaria e catastale. La regola in vigore ancora oggi prevede invece un prelievo complessivo del 10% per le tre imposte. Per gli acquisti in cantiere soggetti a Iva aumentano le imposte di registro, catastale e ipotecaria: di conseguenza la loro somma sale a 600 euro contro i 504 attuali.
